Entenda o que é “ganho de capital” na compra de um imóvel
Um imóvel bem avaliado por profissionais competentes, tornam-se por consequência, bem valorizado. O proprietário de um imóvel com essas características, portanto, pode lucrar de maneira considerável caso decida vender o patrimônio.
Assim, podemos analisar que nesta operação possa ocorrer o chamado ganho de capital, que seria quando determinado bem (ou grupo de bens da mesma natureza) for vendido, doado ou transferido por valor superior ao preço de custo.
A diferença positiva do preço de venda, da doação e da transferência em relação ao custo é o ganho de capital.
SITUAÇÕES EM QUE MAIS OCORRE O GANHO DE CAPITAL:
1) Venda.
2) Doação.
3) Transferência por separação do casal.
4) Transferência de bens por herança.
5) Dação em pagamento.
6) Permuta.
Observação: Falar sobre Ganho de capital especifico na venda de imóvel da pessoa física.
CUSTO DO BEM
Custo do bem é aquele que consta na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física.
Então numa operação de venda, o valor do ganho é calculado sobre o saldo positivo entre o custo do bem e o valor no momento da transação.
VALORES QUE PODEM SER CONSIDERADOS OU AGREGADOS AO CUSTO:
Existem operações de despesas que podem ajudar a valorizar ainda mais o custo do seu imóvel.Como:
– Gastos com construção, reforma e ampliação, devidamente comprovados com documentos idôneos e desde que o projeto tenha sido aprovado pelos órgãos competentes.
– Gastos com pequenas obras, reparos, janelas, meio-fio, colocação de azulejos, garagens, encanamentos, rede elétrica, pisos, paredes, grades, lareiras, churrasqueiras etc.
– Despesas com demolição, desde que seja condição para efetuar a venda.
– Despesas com corretagem, desde que suportada pelo alienante.
ALÍQUOTA DO IR SOBRE O GANHO DE CAPITAL
A alíquota do IR sobre o ganho de capital é de 15% (quinze por cento).
15% sobre o ganho de capital (valor da operação – (menos): corretagem + custo do bem + reduções previstas na lei).
O imposto sobre o ganho de capital é calculado de maneira diferente para pessoa física e pessoa jurídica.
Para pessoas físicas, apurado o ganho (diferença entre custo de aquisição e valor de alienação) até 31/12/2015, aplica-se sobre ele uma alíquota fixa de 15%. A partir de 1º de janeiro de 2016, aplicam-se as seguintes alíquotas:
| 15% | sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00 |
| 20% | sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 e não ultrapassar R$ 5.000.000,00 |
| 25% | sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 |
| 30% | sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00 |
REDUÇÕES SOBRE O GANHO DE CAPITAL:
1) Comissão ou corretagem paga a PF ou PJ corretora de imóveis ou intermediária do negócio, desde que com recibo ou documento fiscal relacionado ao negócio e com registro no CRECI.
2) Reduções previstas pela legislação:
- 5% ao ano para bens adquiridos antes de 1988 (Lei n. 7.713/1988).
- % redutora de acordo com a Lei n. 11.196/2005.
INSENÇÃO DE GANHO DE CAPITAL
A legislação prevê as seguintes isenções de ganho de capital para a pessoa física:
| 1. ALIENAÇÃO DE BENS E DIREITOS DE PEQUENO VALOR | A partir de 16.06.2005, fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que está se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000,00. |
| 2. ALIENAÇÃO DO ÚNICO IMÓVEL | O ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos (Lei 9.250/1995, artigo 23) |
| 3. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS A PARTIR DE 16.06.2005 | A partir de 16.06.2005, fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. |
Bases: artigo 39 da Lei 11.196/2005 e artigos 2º e 5º da Instrução Normativa SRF 599/2005.
Instrução Normativa RFB 1500/2014.
